Blog Thừa phát lại - Bạn đọc vypham...@gmail.com có câu hỏi:
Em có đặt cọc 500 triệu để mua căn nhà ở Quận 6, TP.HCM. Chủ nhà cứ hẹn mãi mà không chịu ra công chứng hợp đồng, bàn giao nhà cho em. Em thấy chủ nhà có dấu hiệu không muốn bán nữa mà cũng không chịu trả lại tiền cọc. Em phải làm sao? Có thể nhờ Thừa phát lại đi đòi tiền không?
Theo thông tin của bạn cung cấp thì chủ nhà đã vi phạm hợp đồng đặt cọc giữa các bên. Căn cứ khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì:
Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Do đó, trong trường hợp này, bạn không chỉ có quyền yêu cầu chủ nhà trả lại 500 triệu đã đặt cọc và mà còn được phạt chủ nhà một số tiền theo hợp đồng đặt cọc. Nếu hợp đồng đặt cọc không quy định tỉ lệ phạt cọc thì áp dụng khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 nêu trên, bạn có quyền phạt cọc bằng đúng số tiền đặt cọc là 500 triệu.
Tuy nhiên, điều quan trọng là bạn phải xác lập chứng cứ về việc chủ nhà vi phạm hợp đồng đặt cọc. Dù trên thực tế, chủ nhà đã hai lần “thất hứa” nhưng việc này chưa có ai làm chứng và nếu bạn yêu cầu phạt cọc ngay thì họ có thể nói ngược lại là các bên chưa thống nhất tổ chức công chứng cụ thể hoặc bạn chưa thông báo mời họ đi công chứng hoặc họ có đi công chứng nhưng bạn không có mặt... Tình huống này, cả hai đều có thể “tố” nhau vi phạm nhưng đều thiếu chứng cứ chứng minh.
Để xác lập chứng cứ về việc chủ nhà vi phạm hợp đồng đặt cọc, chúng tôi khuyến nghị bạn thực hiện các bước dưới đây. Đồng thời, bạn có quyền mời Thừa phát lại chứng kiến lập vi bằng.
Theo quy định của khoản 1 Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP ngày 08/01/2020 của Chính phủ thì Thừa phát lại được lập vi bằng ghi nhận các sự kiện, hành vi có thật theo yêu cầu của cơ quan, tổ chức, cá nhân trong phạm vi toàn quốc.
Trường hợp của bạn cũng không thuộc các trường hợp không được lập vi bằng tại Điều 37 của Nghị định 08/2020/NĐ-CP nên Thừa phát lại hoàn toàn có thể hỗ trợ bạn.
Các bước mà chúng tôi khuyến nghị bạn thực hiện bao gồm:
Bước 1: Gửi thông báo cho chủ nhà về thời gian, địa điểm ký hợp đồng công chứng
Nội dung thông báo cần đề cập đến các chi tiết như: Việc chủ nhà đã hai lần “thất hẹn” công chứng và đây là lần mời công chứng cuối cùng; nếu chủ nhà không có mặt và giao kết hợp đồng chuyển nhượng thì sẽ phải hoàn tiền cọc đã nhận và bị phạt cọc.
Địa điểm công chứng theo hợp đồng đặt cọc, nếu không có thỏa thuận thì khuyến nghị bạn chọn tổ chức hành nghề công chứng có thẩm quyền gần địa chỉ cư trú nhất của chủ nhà.
Hình thức gửi căn cứ theo hợp đồng đặt cọc. Nếu hợp đồng đặt cọc có thỏa thuận về hình thức gửi thông báo giữa các bên là bằng văn bản giấy và tại địa chỉ của các bên thì phải thực hiện theo; nếu có quy định liên lạc qua tin nhắn điện thoại, email thì thực hiện theo các phương thức này. Nếu hợp đồng không có thỏa thuận thì bạn cũng nên thông báo cho chủ nhà đầy đủ bằng các hình thức nêu trên để chứng minh rằng, bạn đã rất thiện chí, thực hiện nhiều giải pháp để liên hệ chủ nhà nhằm thúc đẩy, hoàn thành việc ký hợp đồng chuyển nhượng.
 |
| Hình minh họa Thừa phát lại lập vi bằng giao thông báo |
Trường hợp đến địa chỉ của chủ nhà mà họ từ chối nhận thì bạn cũng đã hoàn thành nghĩa vụ thông báo mà không nhất thiết phải ép người ta nhận bằng được. Nếu họ cố tình trốn tránh, không gặp mặt thì bạn có thể gọi điện, nhắn tin, dán thông báo ở cửa nhà hoặc để thông báo vào bìa thư và gửi lại ở hòm thư.
Quá trình bạn nhắn tin, gọi điện, gửi thông báo sẽ được Thừa phát lại đi cùng, chứng kiến lập vi bằng. Dù chủ nhà nhận hoặc từ chối, trốn tránh không nhận thì những hành động thiện chí nêu trên của bạn cùng với vi bằng của Thừa phát lại lập vẫn đủ chứng minh bạn đã hoàn thành nghĩa vụ giao thông báo, sẵn sàng giao dịch.
Bước 2: Đi công chứng theo đúng nội dung đã thông báo
Bạn phải có mặt tổ chức hành nghề công chứng đúng thời gian, địa điểm đã thông báo. Khi đi, bạn mang theo giấy tờ tùy thân, các giấy tờ khác theo quy định của pháp luật và hướng dẫn của tổ chức hành nghề công chứng đồng thời mang theo khoản tiền mà theo hợp đồng đặt cọc, bạn cần phải thanh toán cho chủ nhà khi ký hợp đồng chuyển nhượng. Bạn cũng liên hệ công chứng viên để được cung cấp biểu mẫu và điền vào Phiếu yêu cầu công chứng.
 |
| Hình minh họa Thừa phát lại lập vi bằng ngồi chờ ở VP Công chứng |
Ngoài ra, bạn cũng cần nhắn tin, gọi điện cho chủ nhà để báo rằng mình đã có mặt tại tổ chức công chứng và đề nghị chủ nhà có mặt để ký hợp đồng chuyển nhượng.
Nếu như chủ nhà có mặt, hợp tác ký hợp đồng chuyển nhượng thì các bên đã hoàn thành giao dịch. Ngược lại, nếu chủ nhà không có mặt hoặc có mặt nhưng không ký hợp đồng, không nhận thanh toán theo thỏa thuận nghĩa là họ đã vi phạm hợp đồng đặt cọc.
Toàn bộ sự việc tại tổ chức hành nghề công chứng sẽ được Thừa phát lại chứng kiến, lập vi bằng. Vi bằng này kết hợp vi bằng ở Bước 1 là chứng cứ chứng minh chủ nhà vi phạm hợp đồng đặt cọc. Bạn có quyền yêu cầu chủ nhà hoàn lại 500 triệu tiền đặt cọc và phạt cọc theo thỏa thuận.
Nếu chủ nhà không thực hiện thì bạn sử dụng vi bằng để khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền. Căn cứ khoản 3 Điều 36 Nghị định số 08/2020/NĐ-CP ngày 08/01/2020 thì:
Vi bằng là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật.
