Blog Thừa phát lại - Đây
là thắc mắc của nhiều người dân khi gọi điện đến cho Blog Thừa phát lại. Cá biệt,
có khách hàng do không biết về chức năng thừa phát lại nên ngỡ rằng, văn phòng
thừa phát lại như một sàn giao dịch bất động sản.
Blog Thừa phát lại chia sẻ thông tin như
sau:
Hiện nay, theo quy định của Luật đất đai
và Luật nhà ở thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất (người dân hay gọi là
mua bán đất) và mua bán nhà đều phải được tổ chức công chứng chứng nhận ngoại
trừ một số trường hợp ngoại lệ sau đây:
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất,
quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một
bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản
được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên[1];
- Mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu
nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư thì
không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có
nhu cầu[2].
Nhà nước quy định việc mua bán nhà đất phải
được chứng nhận bởi một bên thứ ba là tổ chức hành nghề công chứng có chức năng
chứng nhận hợp đồng nhằm để kiểm tra, rà soát và đảm bảo giao dịch của các bên
diễn ra đúng quy định của pháp luật. Do đó, Hợp đồng mua bán nhà đất được công
chứng là cơ sở để văn phòng đăng ký đất đai thực hiện thủ tục đăng ký sang tên
nhà đất cho người mua, là cơ sở để các bên thực hiện nghĩa vụ tài chính tại cơ
quan thuế.
 |
| Người dân đang thực hiện thủ tục công chứng tại Phòng công chứng số 1 (Ảnh: Báo Người lao động) |
Như vậy, các trường hợp mua bán nhà đất
không thuộc 2 trường hợp nêu trên mà không đến tổ chức hành nghề công chứng để
được công chứng viên ký tên, đóng dấu chứng nhận trên Hợp đồng là mua bán nhà đất
bằng giấy tay hoặc văn bản mà các bên đang ký kết không phải là một hợp đồng
mua bán nhà đất.
Có nhiều lý do dẫn đến việc các bên
không đến tổ chức hành nghề công chứng để được chứng nhận giao dịch nhưng chung
quy lại là rơi vào một trong hai trường hợp:
- Trường hợp 01: Hồ sơ giao dịch của các
bên đủ điều kiện để được công chứng hợp đồng mua bán nhưng các bên không đi
công chứng, ví dụ: Bên mua là nhà đầu tư nên chỉ muốn nhận ủy quyền từ chủ nhà
và làm hợp đồng mua bán tay để tránh đóng thuế 02 lần; bên mua bán là chủ nợ và
khách nợ nên làm hợp đồng mua bán tay đề làm áp lực buộc bên vay trả tiền đúng
hạn; hoặc là chỗ thân quen nên không muốn làm ra công chứng, đóng thuế rùm
beng... Đối với những trường hợp này, Thừa phát lại khi tiếp nhận hồ sơ đều hướng
dẫn, khuyến nghị các bên thực hiện giao
dịch theo đúng quy định pháp luật, đúng bản chất giao dịch giữa các bên để đảm
bảo quyền lợi mỗi bên, tránh tranh chấp về sau.
- Trường hợp 02: Hồ sơ giao dịch giữa
các bên không đủ điều kiện để công chứng, ví dụ: Nhà đất không có giấy chứng nhận,
nhà đất không đủ điều kiện để tách thửa, nhà đất đang nợ tiền sử dụng đất, nhà
đất đang thế chấp ở Ngân hàng, nhà đất vướng quy hoạch... Đối với trường hợp
này, Thừa phát lại sẽ hướng dẫn các bên đặc biệt là bên bán thực hiện các thủ tục
để đáp ứng đủ điều kiện rồi mới tiến hành để giao dịch.
Khi không đi công chứng giao dịch, người
dân thường nhờ thừa phát lại hỗ trợ lập các vi bằng ghi nhận: Sự kiện giao nhận
tiền, giao nhận nhà đất, ghi nhận hiện trạng, nội dung buổi làm việc...
 |
| Người dân đang được Thừa phát lại lập vi bằng (Ảnh: Văn phòng Thừa phát lại Thủ Đức) |
Đây là các chứng cứ về các sự kiện, hành vi vừa nêu mà không phải là việc chứng nhận hợp đồng mua bán, giao dịch nhà đất. Vi bằng nào có nội dung chứng nhận, chứng kiến hay xác nhận việc các bên mua bán, giao dịch nhà đất giữa các bên là vi phạm thẩm quyền lập vi bằng và sẽ bị Sở Tư pháp từ chối cho đăng ký, dẫn đến vi bằng không có hiệu lực[3]. Nếu Thừa phát lại cố tình vi phạm nhiều lần có thể bị tước thẻ hành nghề.
Tham khảo bài viết: Mộtvi bằng bị từ chối đăng ký tại Bình Thuận
Như vậy, thứ nhất là không có việc mua
bán nhà đất qua Thừa phát lại bởi không có văn phòng Thừa phát lại nào lập vi bằng,
chứng nhận mua bán nhà đất; thứ hai là vi bằng của thừa phát lại không phải là một
loại tài liệu nằm trong hồ sơ, thủ tục đăng ký sang tên nhà đất theo quy định
nên không thể sử dụng vi bằng để đăng ký sang tên nhà đất. Nếu bà con có nhu cầu
mua bán nhà đất và chưa hiểu về các giấy tờ pháp lý thì phải liên hệ tổ chức
hành nghề công chứng nơi gần nhất để được hướng dẫn, kiểm tra hồ sơ. Một khi
công chứng viên đã từ chối hồ sơ mà các bên không khắc phục được thì chúng tôi
khuyến nghị là không nên thực hiện mua bán bằng giấy tay bởi điều đó trái quy định của
pháp luật, dẫn đến rủi ro phần nhiều cho bên mua.
[1] Điểm
b khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013.
[2]
Khoản 2 Điều 122 Luật nhà ở năm 2014.
[3] Điều
25 Nghị định số 61/2009/NĐ-CP ngày 27/4/2009 được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định
số 135/2013/NĐ-CP ngày 05/12/2013
Tác giả: Đức Hoài
