Blog Thừa phát lại - Nhiều người dân có chưa hiểu rõ về việc mua bán nhà đất bằng giấy tay dẫn đến phải gánh chịu những rủi ro chưa lường trước. Để hạn chế điều này, Đức Hoài xin chia sẻ một số thắc mắc sau với bà con:
1. Mua nhà đất giấy tay là gì?
1. Mua nhà đất giấy tay là gì?
Trả lời: Theo
quy định, việc chuyển nhượng nhà đất phải được lập thành văn bản và phải được
công chứng ngoại trừ các trường hợp gồm: Bên bán là tổ chức có chức năng kinh
doanh nhà ở; Mua bán mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, mua bán nhà ở xã hội, nhà
ở phục vụ tái định cư thì không bắt buộc phải công chứng.
Điều kiện để
công chứng là nhà đất có Giấy chứng nhận theo quy định, không có tranh chấp,
không bị kê biên đảm bảo thi hành án, trong thời hạn sử dụng đất …
Ngoại trừ
các trường hợp ngoại lệ đã nêu ở trên, việc các bên mua bán nhà đất mà không công chứng giao dịch là mua bán giấy tay. Đây là hình thức giao
dịch trái quy định pháp luật.
Việc mua
bán giấy tay biểu hiện qua hình thức các bên tự ký hợp đồng với nhau và nhờ người
ký làm chứng như Tổ trưởng, Trưởng ban điều hành khu phố, Công an khu vực …
 |
| Nhà đất mua bán bằng giấy tay (Hình minh họa) |
2. Mua giấy tay có được làm sổ đỏ (Giấy
chứng nhận) không?
Trả lời: Như
trên đã nói, mua bán giấy tay không thực hiện đúng hình thức quy định nên tại
thời điểm mua bán, giấy tờ tay không thể dùng để làm sổ đỏ. Tuy nhiên, tại một
số thời điểm nhất định, giấy tay có thể được dùng để làm thủ tục cấp sổ đỏ. Ví
dụ, Nghị định số 01/2017/NĐ-CP thì mua bán nhà đất giấy tay trước ngày 1/7/2014
có thể được cấp Sổ đỏ nếu đáp ứng một số điều kiện nhất định.
3. Mua nhà đất giấy tay có rủi ro
không?
Trả lời:
Mua nhà đất giấy tay CÓ rủi ro. Các rủi ro phổ biến là:
- Tại thời
điểm mua, bên mua không được làm sổ đỏ nên về mặt pháp lý, Nhà nước không công
nhận họ là chủ sở hữu hợp pháp nhà và quyền sử dụng đất. Nếu có tranh chấp thì
khả năng rất cao là Tòa án sẽ tuyên giao dịch bị vô hiệu.
- Không thực
hiện được các giao dịch nhà đất như mua bán, cầm cố, thế chấp … đúng quy định
pháp luật;
- Phát sinh
tranh chấp với các bên liên quan như: Chủ đất đứng tên Giấy chứng nhận; một căn
nhà bán cho nhiều người; nhà đất bị thế chấp cho Ngân hàng…;
- Nhà đất
thuộc diện thu hồi, giải tỏa dẫn đến bên mua sẽ không được bồi thường, hỗ trợ
như các chủ sở hữu thông thường khác.
4. Mua giấy tay phải làm gì để
tránh rủi ro?
Trả lời:
Bên mua cần thực hiện các công việc sau để giảm thiểu rủi ro:
- Tìm hiểu
nguồn gốc nhà đất: Điều này giúp biết được quá trình nhận chuyển nhượng, thông
tin các chủ sở hữu cũ để liên hệ khi cần thiết.
- Tìm hiểu
tình trạng pháp lý nhà đất: Nhà đất có thuộc diện bị giải tỏa, bị tranh chấp
hay thế chấp hay không? Nhà đất được mua đã nằm trong vùng quy hoạch đất ở hay chưa?
- Tìm hiểu
về bên bán: Bên bán có phải là người sở hữu nhà đất hay không? Có từng tranh chấp,
khiếu kiện vô lý ở các vụ việc khác trước đây? Các thông tin liên hệ khi cần
thiết.
- Lập thỏa
thuận mua bán chặt chẽ: Phải lập thành văn bản, ký tên, lăn tay và nên có người
làm chứng. Hợp đồng phải có đầy đủ thông tin nhà đất và ràng buộc trách nhiệm
bên bán hỗ trợ bên mua ký giấy tờ có liên quan để làm sổ đỏ khi luật cho phép. Nên
có bản vẽ hiện trạng nhà đất để các bên ký tên, đính kèm hợp đồng (có thể nhờ
công ty đo vẽ tư nhân vẽ). Bên mua cũng nên nhờ Thừa phát lại lập vi bằng ghi
nhận việc giao tiền cho bên bán, nhận nhà đất từ bên bán hoặc ghi nhận hiện trạng
nhà đất đã mua để xác lập chứng cứ về giao dịch.
 |
| Người dân đang yêu cầu lập vi bằng tại Văn phòng Thừa phát lại Thủ Đức |
5. Mua bán giấy tay bị hủy có đòi
được tiền không?
Trả lời: Nếu
có tranh chấp và giao dịch mua bán bị tòa tuyên vô hiệu thì bên mua sẽ phải trả
nhà đất lại cho bên bán đồng thời được nhận lại số tiền đã thanh toán trước
đây. Tuy nhiên, cần lưu ý các vấn đề sau:
- Khi giao
tiền mua nhà phải để các bên bán ký tên, lăn tay xác nhận đã nhận tiền bán nhà
đất để xác lập chứng cứ về số tiền đã giao;
- Trường hợp
sau khi tòa đã tuyên việc mua bán vô hiệu mà bên bán chây ỳ việc trả tiền thì
bên mua phải gửi đơn thi hành án đến Chi cục thi hành án dân sự/Văn phòng Thừa
phát lại để nhờ thi hành án nên quá trình đòi tiền có thể kéo dài.
6. Thế nào là công chứng vi bằng?
Đây không
phải là thuật ngữ được luật quy định mà chỉ là cụm từ mà các cò đất, bên bán
nhà dùng để thuyết phục bên mua rằng nhà đất mua giấy tay được đảm bảo về mặt
pháp lý. Thực chất, “công chứng vi bằng”
mà họ nói là việc mua bán nhà đất giấy tay có Thừa phát lại chứng kiến, lập vi
bằng ghi nhận một số hành vi, sự kiện xảy ra trước hoặc sau khi các bên ký hợp
đồng mua bán tay như: Giao nhận tiền, giao nhận nhà, giao nhận giấy tờ …
Xin khẳng định
công chứng và vi bằng là hai thuật ngữ khác nhau và không được gộp làm một.
- Vi bằng
do Thừa phát lại lập để ghi nhận 1 sự việc là có thật dùng làm chứng cứ. Hiện
nay, Thừa phát lại lập vi bằng rất đa dạng như lập vi bằng ghi nhận hiện trạng
nhà, vi bằng ghi nhận nói xấu trên mạng internet, vi bằng kiểm kê tài sản, vi bằng
về cuộc họp công ty … Đối với việc mua bán nhà đất giấy tay, Thừa phát lại
không lập vi bằng để chứng thực, xác thực hay công nhận tính hợp pháp của giao
dịch mà chỉ chứng kiến ghi nhận một hoặc một số hành vi, sự kiện trước hoặc sau
khi các bên ký hợp đồng mua bán tay như trên đã nói.
- Công chứng
là hoạt động do Công chứng viên thực hiện nhằm chứng thực một giao dịch là hợp
pháp (các giao dịch này pháp luật buộc phải công chứng như mua bán nhà đất hoặc
các bên tự nguyện công chứng). Đối với giao dịch mua bán nhà đất thì Hợp đồng được công chứng
là cơ sở để thực hiện thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận (người dân gọi là cấp sổ
đỏ).
