Blog Thừa phát lại - Vừa qua, danhbathuaphatlai được tham khảo một bản án phúc
thẩm của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh liên quan đến tranh chấp hợp
đồng đặt cọc. Cả hai bên trong vụ án đều cho rằng bên còn lại đã vi phạm nghĩa
vụ của hợp đồng đặt cọc, không tiến hành giao kết Hợp đồng chuyển nhượng theo
cam kết. Cả bản án sơ thẩm lẫn phúc thẩm đều tuyên người thắng kiện là bị đơn.
Theo đó, nguyên đơn (bên đặt cọc) phải bị mất toàn bộ số tiền đã đặt cọc (1 tỷ
đồng).
Hình minh họa
Theo nội dụng Bản án phúc thẩm, nguyên đơn trình
bày rằng đã yêu cầu chủ nhà đi giao kết hợp đồng để giao tiếp số tiền mua nhà
còn lại nhưng chủ nhà không đi. Ngoài ra, nguyên đơn cũng trình bày là đã cùng
với bị đơn liên hệ với tổ chức công chứng để hỏi thủ tục chuyển nhượng thì được
biết là nhà đất chưa hoàn thành phân chia di sản thừa kế nên không thể tiến
hành công chứng được.
Hội đồng xét xử ở phiên phúc thẩm nhận
định: "Phía
nguyên đơn cho là trước 01/12/2015 nguyên đơn và gia đình ông T có ra Phòng
công chứng nhưng không công chứng được hợp đồng theo thỏa thuận. Tuy nhiên bà T
không cung cấp được tài liệu chứng cứ chứng minh vào ngày này hoặc trước ngày
01/12/2015 ông H muốn giao 9 tỷ cho ông T để hai bên chính thức ra công chứng
ký hợp đồng mua bán chuyển nhượng nhà đất như đã thỏa thuận. Sau đó bà T khai
tự ông H đi hỏi chứ không đi với ông T; khi hỏi công chứng nói giấy chứng nhận
ghi câu như trên không ký công chứng được, bà T không xuất trình được chứng cứ
gì thể hiện có trao đổi với ông T là có hỏi công chứng là hai bên có ra công
chứng cũng không ký hợp đồng được." Và sau đó, Tòa phúc thẩm tuyên không chấp nhận kháng cáo
của nguyên đơn, giữ nguyên bản án sơ thẩm.
Tham khảo Bản án:
Trong phạm vi bài viết này, tác giả xin không
thảo luận về lời khai của các bên cũng như phán quyết của Tòa án. Tác giả chỉ
trình bày hướng xử lý nói chung khi chủ nhà đã nhận cọc nhưng từ chối bán nhà.
Theo quy định tại Điều 328 Bộ luật dân sự năm
2015 thì:
"1. Đặt cọc là việc một bên
(sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc)
một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi
chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp
đồng.
2. Trường hợp hợp đồng được
giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được
trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực
hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết,
thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản
tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác."
Đối với tình huống mà tác giả đưa ra, nếu bên
mua nhà muốn yêu cầu chủ nhà trả lại tiền cọc và bồi thường một khoản tiền
tương đương thì phải có chứng cứ chứng minh là đã có hai sự việc dưới đây xảy
ra trong thời hạn mà các bên thỏa thuận:
(1) Bên
mua nhà đã yêu cầu giao kết hợp đồng, sẵn sàng giao tiền mua nhà theo thỏa
thuận; nhưng
(2) Chủ nhà
đã không đi công chứng hợp đồng.
Nhiều người mua nhà nghĩ đơn giản rằng, mình đã
nhiều lần gọi điện hoặc tới nhà nói chuyện, yêu cầu chủ nhà đi công chứng nhưng
chủ nhà không thực hiện thì bên đó đã vi phạm hợp đồng, phải đền cọc. Bạn có
chứng cứ về sự việc mà tôi đã đề cập không? Nếu không có thì sự việc phức tạp
hơn bạn nghĩ bởi chủ nhà hoàn toàn có thể nói ngược lại là họ cũng đã nhiều lần
gọi điện, đến nhà báo cho bạn đi công chứng nhưng bạn không thực hiện nên họ
được hưởng tiền cọc. Lời nói suông, không có gì chứng minh của hai bên nên cán
cân trọng lượng bằng nhau (thực tế là trọng lượng của mỗi bên bằng zero).
Chứng minh có hai sự việc nêu trên như thế
nào?
(1) Bên
mua nhà đã yêu cầu giao kết hợp đồng, sẵn sàng giao tiền mua nhà theo thỏa
thuận. Hãy gửi thông báo.
Bạn hãy chuẩn bị một văn bản thông báo để gửi vào địa chỉ
chủ nhà. Địa chỉ này là địa chỉ của chủ nhà ghi trên Hợp đồng đặt cọc. Nếu chủ
nhà có ghi địa chỉ email trên hợp đồng thì gửi thêm vào email. Nội dung thông
báo là gì? Cơ bản có hai nội dung:
- Thông báo thời gian, địa điểm công chứng hợp
đồng mua bán theo thỏa thuận tại hợp đồng đặt cọc. Nếu hợp đồng đặt cọc không
quy định hoặc quy định không cụ thể thì bạn hãy đưa ra thời gian, địa điểm hợp
lý: Thông thường, từ khi thông báo đến khi đi công chứng là không nên dưới 7
ngày; địa điểm công chứng nên là tổ chức công chứng gần địa chỉ chủ nhà.
- Thông báo bạn sẵn sàng tham gia công chứng và
sẽ tiến hành thanh toán tiền mua nhà theo thỏa thuận.
(2) Chủ nhà đã không đi
công chứng hợp đồng.
Đúng ngày giờ đã hẹn trong thông báo, bạn hãy đến tổ chức
công chứng để ngồi chờ bên chủ nhà đến làm thủ tục. Bạn nên đến trước tối thiểu
30 phút để lập phiếu yêu cầu công chứng, nộp hồ sơ đề nghị công chứng. Đồng
thời, bạn gọi điện, nhắn tin báo bên chủ nhà là mình đã đến tổ chức công chứng
theo hẹn và đang chờ chủ nhà có mặt để thực hiện thủ tục công chứng. Tại sao
phải tỉ mỉ vậy? Tại vì nó thể hiện rằng, bạn đang sẵn sàng giao kết hợp đồng
mua bán, thực hiện đúng theo thỏa thuận đặt cọc. Nếu chủ nhà không đến, bạn hãy
đợi hết giờ làm việc của buổi công chứng (buổi sáng thì đến 12 giờ, buổi chiều
thì đến 15 giờ).
Làm thế nào để có chứng cứ?
Trước đây, khi chưa có các công cụ điện tử như
máy ảnh, máy quay phim, ghi âm... thì các bên có thể mời người khác đi cùng để
làm chứng cho các sự việc đã xảy ra. Nay, đã có các phương tiện này rồi thì
mình có thể sử dụng.
Ở Bước 1: Bạn nên quay phim, ghi âm lại cuộc trò
chuyện với bên chủ nhà khi đến gửi thông báo. Nếu chủ nhà đi vắng thì nên gọi
điện, thông báo giờ giấc, địa điểm công chứng kèm nhắn tin qua số điện thoại.
Nếu họ hẹn bạn quay lại vào thời điểm khác để nhận thông báo thì bạn nên thực
hiện theo giờ họ hẹn. Nếu không gặp được, không gọi được thì hãy đến nhà họ tối
thiểu 2 lần và gửi thông báo trong bìa thư, để vào bên trong nhà hoặc ở hộp thư
của chủ nhà.
Ở bước 2: Bạn nên quay một clip ngắn thể hiện
bạn có mặt ở tổ chức công chứng (hãy hướng máy quay đến chiếc đồng hồ của tổ chức
công chứng để chứng minh thời điểm bạn có mặt). Tiếp đến là 1 đoạn clip ngắn
(không tiện thì có thể chụp hình) thể hiện bạn đang hỏi thủ tục công chứng ở tổ
chức này, điền và nộp phiếu yêu cầu công chứng (chụp hình phiếu yêu cầu công
chứng có chữ ký tiếp nhận của đại diện tổ chức công chứng). Ngoài ra, bạn có
thể chụp hình bạn đã mang theo một số tiền để sẵn sàng thanh toán cho bên chủ
nhà khi hai bên ký hợp đồng.
Hãy chụp hình có đồng hồ của tổ chức công chứng
Khi về nhà, bạn hãy lưu các file mà mình đã ghi
âm, ghi hình tai nhiều nơi đề phòng bị mất file.
Có ai hỗ trợ bạn thực hiện những công việc
này không?
Có đấy, bạn hãy gọi cho các Thừa phát lại ở khu
vực tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có địa chỉ chủ nhà. Họ được Bộ Tư
pháp bổ nhiệm và là những người làm chứng chuyên nghiệp. Họ sẽ hướng dẫn cho
bạn các công việc tỉ mỉ nêu trên. Khi bạn thực hiện, họ sẽ ở bên bạn để đóng
vai trò là một người làm chứng (thực hiện hết các thao tác quay phim, chụp
hình, ghi âm).
Tôi lưu ý rằng, nếu bạn đã thực hiện đầy đủ các
công việc nêu trên cùng với một người khác đủ 18 tuổi đi cùng làm chứng cho
mình thì bạn đã có chứng cứ. Tuy nhiên, bạn sẽ có rủi ro nhất định như: Khi giải
quyết ở Tòa án thì người làm chứng không thể đứng ra làm chứng cho bạn (do họ chết,
mất năng lực hành vi dân sự, chuyển đi nơi khác, không muốn dính dáng đến pháp
luật…); các file ghi âm, ghi hình bị hư hỏng, mất mát. Điều quan trọng hơn là
do đây là các tài liệu do bạn xác lập nên dễ bị bên chủ nhà cho rằng là không
khách quan, trung thực, có chỉnh sửa, cắt ghép…
Nếu bạn nhờ Thừa phát lại thì bạn có thể khắc phục được các
hạn chế trên bởi bản thân vi bằng do Thừa phát lại lập là một lời làm chứng của
bên thứ ba, lại được lưu trữ ở Sở Tư pháp và quan trọng là bạn chỉ cần cung cấp
vi bằng cho Tòa án mà không nhất thiết phải đến nhờ ông Thừa phát lại trước đây
làm hồ sơ cho mình đi cùng.
Sau cùng, tôi chúc bạn mua nhà thuận lợi, không phải thực
hiện đến các công việc nêu trên.
Tác giả: Đức Hoài
