Hồ sơ hành chính 12 - Nguyễn Thị Tuyết - Học viện tư pháp

Blog Thừa phát lại - Bạn đã từng đi đặt cọc để mua nhà đất chưa? Theo đánh giá của tác giả, đây là một công việc tiềm ẩn nhiều rủi ro (dưới góc độ dự liệu) và gây nhiều băn khoăn cho nhiều người. Bởi lẽ, mình giao một số tiền cho người khác nhưng chỉ nhận lại một lời hứa (cam kết) về việc sẽ ký hợp đồng chuyển nhượng nhà đất sau một thời gian. Một số người lầm tưởng rằng, chủ nhà đã nhận cọc của mình rồi thì sẽ không được quyền bán căn nhà đó cho người khác. Đây là suy nghĩ sai lầm bởi hợp đồng đặt cọc chỉ là một biện pháp bảo đảm, chưa phải là hợp đồng mua bán nhà, chưa chuyển quyền sở hữu căn nhà từ bên bán sang bên mua nên bên bán vẫn có toàn quyền sở hữu và được lựa chọn người mua phù hợp nhu cầu của họ. Nếu họ không thực hiện lời hứa, lời cam kết của mình là ký hợp đồng mà chấp nhận đền cọc thì họ vẫn đang thực hiện đúng hợp đồng đặt cọc.

Hình minh họa

Có người suy nghĩ rằng, nếu hợp đồng đặt cọc được công chứng thì sẽ ngăn được việc chủ nhà bán căn nhà cho người khác vì thông tin hợp đồng đặt cọc đã được đưa lên mạng thông tin công chứng. Đây là cũng là suy nghĩ sai lầm. Đúng là thông tin hợp đồng đặt cọc đó sẽ được đưa lên mạng thông tin công chứng (đối với các địa phương đã có mạng thông tin công chứng) nhưng như trên đã nói, đặt cọc là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ mà không phải là hợp đồng mua bán nên không ngăn chặn được chủ nhà bán nhà cho người khác. Một số công chứng viên vẫn tiến hành công chứng hợp đồng mua bán nhà dù tra được trên mạng thông tin công chứng là chủ nhà đã nhận cọc của 1 khách hàng khác. Thậm chí là buổi sáng họ nhận cọc của mình, buổi chiều họ nhận cọc người khác, ngày mai họ nhận cọc của một người khác nữa thì công chứng viên vẫn có thể chứng nhận hợp đồng. Có điều, nếu chủ nhà lợi dụng điều này, nhận cọc của nhiều người, rồi không ký hợp đồng mua bán nhà, không hoàn trả tiền cọc đã nhận, không đền cọc và có dấu hiệu trốn tránh gặp mặt bên nhận cọc (rõ nhất là hành vi bỏ trốn khỏi địa phương) thì hành vi này có dấu hiệu cấu thành tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản hoặc lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản theo pháp luật hình sự tùy theo mục đích, cấu thành hành vi.

Nói như vậy thì việc đặt cọc mua nhà là quá rủi ro cho bên mua? Không hẳn vậy, nếu nó là rủi ro thì Nhà nước sẽ không quy định hoạt động này là một biện pháp bảo đảm ở trong luật. Điều quan trọng là chúng ta phải có phương pháp để hạn chế những rủi ro tiềm tàng. Sau đây là một số lưu ý để giúp chủ nhà lẫn khách mua không bị vướng khi nhận cọc/đặt cọc:

1. Đặt cọc phải lập thành văn bản

Lập hợp đồng đặt cọc bằng văn bản, có người làm chứng (công chứng viên hoặc thừa phát lại) hoặc điểm chỉ hoặc quay phim, chụp hình, ghi âm quá trình giao dịch. Mục đích là tạo ra chứng cứ xác thực không thể chối cãi về việc các bên có xác lập hợp đồng đặt cọc.

2. Tài sản đặt cọc là gì?

Đây là điều khoản bắt buộc phải có trong hợp đồng đặt cọc là cơ sở để một bên yêu cầu phạt cọc khi bên còn lại vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng đặt cọc.

Ví dụ, Bên A giao cho Bên B số tiền là 100 triệu đồng tiền đặt cọc. Việc giao nhận số tiền đặt cọc này được thực hiện một lần ngay sau khi các bên ký hợp đồng đặt cọc này.

Ngoài ra, chủ nhà phải xác nhận đã nhận tiền cọc bằng Biên bản giao nhận tiền hoặc có thể viết tay dòng chữ đã nhận đủ số tiền đặt cọc là bao nhiêu ngay bên dưới chữ ký của chủ nhà ở trang cuối của Hợp đồng. Mục đích là để xác lập chứng cứ giao nhận tiền cọc (nếu có Thừa phát lại lập vi bằng càng tốt).

3. Hợp đồng đặt cọc phải nêu rõ mục đích đặt cọc để làm gì?

 Đây là điều khoản bắt buộc phải có trong hợp đồng đặt cọc. Pháp luật quy định là đặt cọc để đảm bảo giao kết hợp đồng hoặc thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng nên phải ghi rõ mục đích đặt cọc là để giao kết hợp đồng gì hay thực hiện nghĩa vụ hợp đồng gì. 

Ví dụ: Mục đích đặt cọc để các bên giao kết hợp đồng mua bán căn hộ số A-03 Block A, chung cư Mỹ Kim, đường 19, khu phố 4, phường Hiệp Bình Chánh, quận Thủ Đức theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CE 124411, vào sổ cấp GCN số CH 403529 do Sở Tài Nguyên và Môi Trường TP.HCM cấp ngày 14/4/2015.

4. Ký công chứng vào thời điểm nào, tại đâu?

Vẫn ngay trong điều khoản mục đích đặt cọc ở mục 3 nêu trên, các bên phải thỏa thuận rõ là sẽ ký hợp đồng vào thời điểm nào, tại đâu. Đa phần các hợp đồng đặt cọc đều không thỏa thuận chi tiết vấn đề này mà chỉ ghi chung chung là trong thời hạn 01 tháng, 01 năm hoặc 30 ngày… Tôi đặc biệt lưu ý, nhấn mạnh đọc giả về vấn đề này. Nếu mình đã có thiện chí mua bán, chuẩn bị sẵn tài chính, thời gian thì nên cố định với nhau thời điểm và địa điểm công chứng để tránh trường hợp một trong các bên cố tình trì hoãn việc công chứng.

Ví dụ: Các bên thỏa thuận thời gian và địa điểm giao kết hợp đồng mua bán nhà như sau: Từ lúc 09 giờ đến 11 giờ (buổi sáng) ngày 21/4/2019 tại Văn phòng công chứng Việt An, số 499 Kinh Dương Vương, phường An Lạc, quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh. Trường hợp một trong các bên muốn dời lịch ký công chứng thì chỉ được dời lịch 01 lần và thời gian ký công chứng mới sẽ là 09 giờ đến 11 giờ (buổi sáng) ngày 27/4/2019. Bên dời lịch ký công chứng phải thông báo bằng văn bản cho Bên còn lại tại địa chỉ liên lạc hoặc địa chỉ email nêu tại phần đầu của hợp đồng này chậm nhất là 12 giờ trưa ngày 19/4/2019.

Tham khảo:
Bản án 1: Bản án bên mua nhà nhờ vi bằng thừa phát lại mà thắng kiện hợp đồng cọc;
Bản án 2: Bản án bên mua nhà nhờ vi bằng thừa phát lại mà thắng kiện hợp đồng cọc;

Nhiều bạn thắc mắc là nếu vì lý do bất khả kháng mà một trong các bên không tham gia ký công chứng được vào cả hai ngày nêu trên thì như thế nào? Theo quy định pháp luật, trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ do sự kiện bất khả kháng thì không phải chịu trách nhiệm dân sự. Do đó, bạn sẽ không bị phạt cọc nêu vì sự kiện bất khả kháng mà không tham gia ký công chứng được. Tuy nhiên, bạn lưu ý là khi xảy ra sự kiện bất khả kháng thì phải báo cho bên còn lại về việc này. Nếu sự kiện bất khả kháng không còn mà bạn vẫn không tham gia ký công chứng dù đã có thông báo của bên kia thì bạn sẽ bị phạt cọc.

5. Ai chịu phí?

Dù những vấn đề này chưa phát sinh tại thời điểm đặt cọc nhưng đây có thể là vấn đề mà các bên bất đồng lúc ký hợp đồng mua bán dẫn đề trì hoãn, kéo dài thời gian ký hợp đồng. Do vậy, tốt nhất là các bên phải thỏa thuận vấn đề ngay từ thời điểm đặt cọc.

Khi mua bán nhà thì giữa Bên bán và bên mua phải đóng một số khoản thuế, phí, lệ phí như sau:

Ví dụ, trong hợp đồng công chứng, các bên thỏa thuận ghi giá trị mua bán là 1 tỷ đồng. Tài sản đặt cọc là 100 triệu đồng.

1. Phí công chứng hợp đồng đặt cọc: Theo giá trị tài sản đặt cọc (Thông tư 257/2016/TT-BTC). Giá trị tài sản đặt cọc là 100 triệu đồng thì phí là 100 nghìn đồng. Do người yêu cầu công chứng tức là người ký trên trên Phiếu yêu cầu công chứng chi trả. Tuy nhiên, thông thường, phí này do các bên thỏa thuận với nhau.

2. Thuế thu nhập cá nhân: 2% giá trị mua bán nhà nêu tại Hợp đồng công chứng tức 20 triệu đồng. Theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân thì người có thu nhập chịu thuế thì có trách nhiệm đóng thuế nên thuế này là bên bán có trách nhiệm phải đóng.

3. Lệ phí trước bạ: 0,5% giá trị mua bán nhà nêu tại Hợp đồng công chứng tức 5 triệu đồng. Theo Điều 3 Nghị định số 140/2016/NĐ-CP thì phí này do bên mua chịu trách nhiệm đóng.

4. Phí công chứng hợp đồng mua bán: Mức phí theo giá trị nhà mua bán ghi tại Hợp đồng đặt cọc (Thông tư 257/2016/TT-BTC). Nếu giá trị nhà là từ trên 100 triệu đồng đến 01 tỷ đồng thì phí công chứng là 0,1% giá trị nhà mua bán tức 1 triệu đồng. Phí này do người yêu cầu công chứng tức là người ký trên trên Phiếu yêu cầu công chứng chi trả. Tuy nhiên, thông thường, phí này do các bên thỏa thuận với nhau.

5. Lệ phí thẩm định, cấp sổ: Thu theo quy định của từng địa phương (Hội đồng nhân dân tỉnh quy định). Thông thường là không quá 500 nghìn. Phí này do bên mua chi trả.

6. Phí + thù lao… công chứng giấy ủy quyền (nếu có): Giấy ủy quyền này mục đích là ủy quyền cho 1 người thứ ba đi nộp hồ sơ đăng bộ, đóng thuế cho các bên. Phí công chứng giấy ủy quyền là 20 nghìn nhưng cộng các khoản thù lao khác thì tổng cộng khoảng 150 nghìn đến 300 nghìn tùy mỗi văn phòng công chứng quy định. Phí này do người yêu cầu công chứng tức là người ký trên trên Phiếu yêu cầu công chứng chi trả. Tuy nhiên, thông thường, phí này do các bên thỏa thuận với nhau.

7. Tiền công nhờ bên dịch vụ làm hồ sơ đăng bộ: Tiền này phụ thuộc vào việc các bên có nhờ bên dịch vụ nộp hồ sơ đăng bộ, đóng thuế hay không (giấy ủy quyền ở loại phí thứ 6 nêu trên). Tiền này là tiền công nên pháp luật không quy định là bao nhiêu mà các bên tự thỏa thuận với bên làm dịch vụ (thông thường dưới 10 triệu đồng). Tiền này vừa liên quan đến bên bán (bên dịch vụ đi khai thuế và đóng thuế thu nhập cá nhân) lẫn bên mua (bên dịch vụ đi nộp hồ sơ đăng bộ, đóng phí trước bạ, nhận sổ…) nên các bên có tự thỏa thuận với nhau.

8. Phí đo vẽ: Phí này chỉ phát sinh khi bán một phần đất, 1 phần nhà. Phí này nộp cho đơn vị đo vẽ. Phí này là không quá 1.500 đồng/m², tuy nhiên, do phát sinh các chi phí lặt vặt khác nên dao động khoảng từ 10 nghìn đến 15 nghìn cho 1m² đo vẽ. Phí này do bên bán chịu vì họ bán nhà, đất thì phải có trách nhiệm cung cấp đầy đủ hồ sơ để công chứng, đăng bộ (bao gồm bản vẽ).

Lưu ý chung: Các loại phí, lệ phí phải đóng cho đơn vị công chứng (thứ tự 1, 4, 6 nêu trên) thì ngoài khoản phí cố định thu theo quy định thì còn phí tư vấn, soạn thảo, in ấn thu theo mức quy định, niêm yết của đơn vị công chứng (dao động khoảng 100 nghìn đến 500 nghìn trên 1 hồ sơ).

Trên đây là một vài lưu ý liên quan đến Hợp đồng đặt cọc, chúc Quý đọc giả giao dịch an toàn và thuận lợi!